목차
전세사기 특별법이란?
전세사기 특별법 제정 배경
전세사기 특별법은 급증하는 전세 사기 피해자를 구제하고, 피해 예방을 강화하기 위해 2023년 6월 제정된 법입니다. 특히 수도권을 중심으로 허위 계약, 이중계약, 대출 과다 등이 문제되며 많은 청년과 신혼부부들이 보증금을 잃는 사태가 벌어졌습니다. 이에 따라 정부는 법률적 보호 장치가 부족했던 기존 제도를 개정하고, 실거주자 중심의 구제법을 마련하게 되었죠.
특별법의 주요 내용 요약
전세사기 특별법은 ▲보증금 반환 우선권 부여 ▲피해자 확인을 위한 행정지원 ▲공공임대 주택 우선 제공 등의 내용을 포함하고 있습니다. 또한 경매 진행 시 보증금 회수를 위해 ‘우선매수권’을 피해자에게 부여해 일반 경매 절차보다 유리하게 설정했죠. 이는 전세사기 피해자에게 법적·경제적 실질 보장을 제공하는 조치입니다.
청년·신혼부부에게 중요한 이유
청년과 신혼부부는 상대적으로 금융 지식이 부족하거나 자산 여유가 없어 전세사기 표적이 되기 쉽습니다. 특히 보증금 전액 대출과 갭투자식 매물 선택으로 인해 사기 위험이 큽니다. 이 법은 실거주 의무가 있는 이들을 중심으로 설계되어 이러한 계층의 주거안정을 실질적으로 지원하고 있습니다.
| 핵심 개념 | 설명 |
|---|---|
| 전세사기 특별법 | 2023년 제정된 전세 피해자 보호 및 보증금 회수를 위한 임시 법률 |
| 우선매수권 | 피해자가 경매물건을 일반인보다 우선적으로 매수할 수 있는 권리 |
| 청년·신혼부부 보호 | 실거주자 중심의 보호를 통해 주거 취약계층에 실질적 구제 제공 |
2024~2025 전세사기 특별법 주요 개정사항
보증금 반환 지원 확대
2024년 개정된 전세사기 특별법에서는 피해자가 보증금을 돌려받을 수 있도록 공공기금과 주택도시기금 활용 범위를 넓혔습니다. 특히 보증보험 미가입자도 일정 요건을 충족하면 지원을 받을 수 있게 되었으며, 반환지원금 신청 절차도 간소화되어 신속한 보상이 가능해졌습니다.
경매 우선순위 적용 기준 개선
기존에는 확정일자만 있으면 최우선변제 대상이었지만, 개정법에서는 실거주 여부, 전입신고 기간, 계약 방식 등을 더 정밀하게 평가해 피해자의 보증금 회수 우선순위를 결정합니다. 이로 인해 악성 임대인의 사기 방식에 맞춘 피해자의 권리보장이 강화되었습니다.
임차인 인증 시스템 도입
2025년부터 시범 도입되는 '임차인 인증제'는 등기부상 위험신호(근저당 과다, 다중계약 이력 등)를 시스템이 자동 분석해 임차인에게 알려주는 서비스입니다. 이는 국토교통부와 금융기관, 공공 데이터가 연계되어 신뢰성을 갖추고 있으며, 모바일 앱을 통해 사전 확인이 가능해졌습니다.
| 핵심 개정사항 | 변경 내용 |
|---|---|
| 보증금 반환 확대 | 보증보험 미가입자도 반환지원금 수령 가능 |
| 경매 우선권 기준 개선 | 실거주자 중심의 권리 우선순위 재조정 |
| 임차인 인증제 | 위험 신호 자동 탐지 시스템으로 사기 예방 |
전세사기 피해자 구제 절차
피해자 확인 및 신고 절차
전세사기 피해자 구제를 위해서는 먼저 '피해자 확인 신청'을 지자체 또는 한국토지주택공사(LH)에 해야 합니다. 신청자는 계약서, 전입신고 내역, 확정일자 증서, 보증금 납입 내역 등을 제출하여 피해 여부를 입증해야 하며, 소명자료에 따라 해당 여부를 판단받게 됩니다.
공적 보증금 반환 지원 신청
피해자로 인정되면 공공보증금 반환 지원을 신청할 수 있습니다. 이 과정은 HUG(주택도시보증공사)를 통해 진행되며, 신청 대상자는 소득·자산 요건과 무관하게 전세보증금 손실분을 일부 보전 받을 수 있습니다. 다만, 반환 지원금은 추후 경매에서 회수된 금액으로 상환 의무가 발생할 수 있습니다.
주거대책 및 긴급지원 연결
전세사기로 인해 갑작스럽게 거주지를 상실한 경우, LH와 SH 등의 공공기관을 통해 임시주거시설을 지원받을 수 있습니다. 또한 희망자는 전세임대주택, 행복주택 등의 입주 우선권을 부여받게 되며, 법률상담 및 심리상담도 병행 제공됩니다.
| 구제 단계 | 내용 |
|---|---|
| 피해자 확인 신청 | 지자체 또는 LH에 전세사기 피해 소명서류 제출 |
| 보증금 반환 지원 | HUG를 통해 일부 또는 전액 보증금 회수 가능 |
| 임시주거 및 상담 지원 | 공공주택 제공, 법률·심리 상담 병행 지원 |
청년·신혼부부가 특히 주의해야 할 사항
계약 전 필수 확인사항
청년과 신혼부부는 전세 계약 전 반드시 등기부등본, 전입세대열람내역, 건축물대장 등 공적서류를 확인해야 합니다. 특히 소유자의 근저당 설정 여부, 임차인 다중 등록 이력 등을 통해 전세사기 가능성을 사전에 차단해야 하며, 공인중개사를 통한 중개 시 '확인·설명서' 수령은 필수입니다.
전세보증보험 가입 여부 확인
전세사기를 예방하는 가장 실효적인 수단 중 하나는 전세보증보험 가입입니다. HUG 또는 SGI 서울보증에서 제공하며, 가입 전 보증가입 가능 여부와 해당 임대인의 사고이력 등을 반드시 조회해야 합니다. 특히 보증보험 가입 불가 건물은 리스크가 높다는 신호로 해석됩니다.
가계약·구두계약의 위험성
가계약금만 송금하고 계약서를 작성하지 않는 경우, 향후 피해 보상이 사실상 불가능합니다. 반드시 정식 계약서 작성과 동시에 확정일자 및 전입신고를 진행해야 하며, '전입 + 확정일자'가 있어야 최우선변제권이 생긴다는 점을 기억하세요. 특히 카카오톡으로 계약 내용을 주고받는 구두계약은 법적 보호에서 제외될 수 있습니다.
| 주의 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 등기부등본 확인 | 소유자 확인, 근저당 설정, 임차인 다중등록 여부 검토 |
| 보증보험 가입 여부 | HUG 또는 SGI의 보증상품 가입 가능 여부 사전 확인 |
| 가계약 위험 | 계약서 미작성, 확정일자 미확보 시 법적 보호 불가 |
실거주자 보호 및 대출 관련 변경사항
실거주자 보호 우선 정책
전세사기 특별법은 실거주자를 최우선으로 보호합니다. 보증금 반환 우선순위, 임시 주거지 제공, 공공임대 우선 배정 모두 실거주 여부를 기준으로 결정됩니다. 이는 투자목적의 갭투자 세입자와 실거주자의 구분을 통해 자금 피해의 심각성을 줄이고 실질적 생활권 보장을 실현하기 위함입니다.
전세자금대출 연장 및 탕감제도
전세사기로 인해 보증금을 회수하지 못한 세입자에게는 기존 전세자금대출을 일정 기간 연장하거나 일정 비율 탕감해주는 제도가 도입되었습니다. 특히 청년층은 소득 요건을 완화해 연장 가능 기간이 기존 2년에서 최대 4년으로 확대됐고, 일부는 채무조정도 신청할 수 있습니다.
주택도시기금 활용 확대
주택도시기금은 전세보증금 반환, 긴급임대 지원, 법률자문 등 다양한 형태로 피해자에게 직접적인 재정지원을 제공합니다. 2025년부터는 이 기금의 사용 범위가 확대되어 전세사기 피해자 전용 융자 상품, 생활안정 자금 대출 등으로도 활용 가능합니다.
| 정책 항목 | 변경 및 지원 내용 |
|---|---|
| 실거주자 우선보호 | 경매·임시주거·보증금 반환 시 실거주자에 우선권 부여 |
| 전세대출 연장제도 | 청년층 중심으로 대출 만기 최대 4년 연장 및 일부 채무조정 |
| 주택도시기금 활용 | 피해자 대상 재정지원 상품 신설 및 긴급자금 확대 |
자주 묻는 질문
Q: 전세사기 피해자인지 어떻게 확인할 수 있나요?
A: 지자체나 LH를 통해 피해자 확인 신청을 할 수 있으며, 계약서, 전입신고, 확정일자, 보증금 납부 내역 등 서류를 제출하면 심사 후 결정됩니다.
Q: 전세보증금 반환을 못 받았을 때 어떻게 해야 하나요?
A: 피해자로 인정되면 HUG를 통해 공공보증금 반환지원을 받을 수 있으며, 추후 경매 절차를 통해 보전도 가능합니다.
Q: 전세사기 예방을 위한 앱이나 시스템이 있나요?
A: 2025년부터 시행되는 ‘임차인 인증제’는 전세사기 위험 요소를 사전 분석해주는 시스템으로, 등기부등본과 공공데이터를 기반으로 위험 경고를 제공합니다.
Q: 전세계약 시 보증보험 가입은 의무인가요?
A: 법적으로 의무는 아니지만, HUG 또는 SGI 서울보증의 전세보증보험 가입은 강력히 권장됩니다. 사기 피해 시 보상받을 수 있는 거의 유일한 수단입니다.
Q: 가계약금을 보냈는데 계약이 무산됐어요. 보상받을 수 있나요?
A: 정식 계약서 없이 가계약금만 송금한 경우 보상받기 매우 어렵습니다. 반드시 계약서와 함께 확정일자를 받아야 법적 보호를 받을 수 있습니다.
Q: 전세사기 피해로 집을 잃었을 경우, 어디서 거주할 수 있나요?
A: LH, SH를 통해 임시주거시설을 제공받을 수 있으며, 행복주택, 전세임대주택 등 공공주택에 우선 입주 기회가 주어집니다.
Q: 전세대출 상환이 어려운데 지원이 있나요?
A: 피해자 중 청년층은 전세자금대출 만기 연장, 상환유예 또는 채무조정 신청이 가능하며, 주택도시기금을 통해 생활자금 융자도 지원됩니다.